[b]Denne tråd har, som formål at informerer, især unge, om andelsboliger der er en mulighed, også for handicappede.
Denne tråd er IKKE en “Køb og salg” af andelsboliger, men udelukkende om at oplyse om reglerne, som er vanskelige, især om andelsboliger.
Mange forhold har indflydelse på om en andelsbolig bliver en succes.[/b]
Hilse Peter (y)
Er en andelsbolig noget for dig? Det her skal du blandt andet vide
https://fagbladet3f.dk/guide/er-en-andelsbolig-noget-for-dig-det-her-skal-du-vide/
[b]Hvor går grænsen for bestyrelsens beslutninger uden om generalforsamlingen?
https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/
En vigtig del af bestyrelsesarbejdet er at træffe gode beslutninger på foreningens vegne.
Men hvornår kan bestyrelsen træffe disse beslutninger på egen hånd uden om generalforsamlingen?
Det er et spørgsmål, som vi jævnligt får tilsendt hos Andelsportal.dk, og med god grund. Grænsen er nemlig hårfin, og derfor får vi hjælp fra boligadvokat Erik Matthiesen til at belyse den nærmere i denne guide.[/b]
Hilsen Peter (y)
[b]Skal du købe andelsbolig, skal du normalt finansiere købet med et banklån.
Du kan dog komme ud for, at banken vurderer din kommende bolig lavere end, hvad andelsboligforeningen har sat værdien til. Det kan for nogle betyde, at banken siger nej til at låne dig pengene, eller kræver en større udbetaling. Vi forklarer her, hvordan kan ske.
Artiklen tager udgangspunkt i vores artikel om finansiering af andelsbolig. Hvis du vil læse om, hvordan en andelsbolig er finansieret, så læs artiklen her – Guide til andelsboligkøb.
https://www.mybanker.dk/gode-raad/andelsbolig/guide-til-andelsbolig/
Guide til køb af andelsbolig
Når du står over for at skulle købe en andelsbolig, er der flere aspekter at tage højde for i forhold til finansieringen. Vi giver dig et overblik over, hvordan du beregner udbetalingen, hvad du kan låne i banken, og hvordan en andelsboligs værdi fastsættes – fra foreningens gæld til den eksterne vurdering af ejendommen.
Boligkøb
Hvad kan du låne i banken?
Når du køber andelsbolig, kan du finansiere købet med et banklån. Du skal dog have en opsparing, for du skal selv lægge en passende udbetaling.
Der er ingen helt faste regler for udbetalingens størrelse, men ofte tolkes en passende udbetaling som fem pct. af prisen på boligen og fem pct. af boligens andel af foreningens gæld
Eksempel:
Lad os sige, at boligen fx koster 1 mio. kr., at foreningen består af 10 lige store andelsboliger, og at foreningen samlet set har gæld for 10 mio. kr. Din andel af foreningens gæld er så 1 mio. kr.
Du skal derfor have opsparet 5 pct. af købsprisen på 1 mio. kr. (dvs. 50.000 kr.) samt 5 pct. af din andel af gælden (også 50.000 kr.).
Samlet set skal du altså kunne komme med en udbetaling på 100.000 kr., og du kan låne 900.000 kr. til købet i banken.
Andelsboligforeningens værdi og andelskronen
En andelsbolig handles ikke i fri handel ligesom ejerboliger, og derfor kan sælger ikke bare sætte prisen efter, hvad mulige købere højst vil betale
Salgsprisen på boligen må maksimalt sættes efter andelsboligens værdi tillagt værdien af eventuelle forbedringer. En andelsboligs værdi vurderes ud fra foreningens ”andelskrone”, der er foreningens værdi delt med de oprindelige indskud fra alle andelshavere.
Foreningens værdi beregnes ud fra hele ejendommens værdi tillagt andre aktiver og fratrukket foreningens gæld.
Det er relativt nemt at opgøre gælden og andre aktiver (som fx foreningens konto i banken), men ejendommens værdi er derimod svær at fastlægge præcist.
Der er tre metoder til at vurdere ejendomsværdien:
Den ene er anskaffelsesprisen, som primært anvendes for nyopførte ejendomme.
Den anden er den offentlige ejendomsvurdering.
Den tredje og klart mest anvendte er en valuarvurdering.
Ved en valuarvurdering vurderer en ekstern valuar værdien ud fra, hvad ejendommen ville blive solgt for, hvis den skulle handles på det frie marked.
I mange tilfælde sker det sjældent, at den type ejendomme handles i samme nærområde, og derfor laves vurderingen ud fra en række antagelser og vurderingen.
Vurderingen af ejendommen
Ejendommens værdi findes som nævnt ved, at en ekstern valuar foretager en vurdering som om, ejendommen skulle sælges til en investor.
Dette sker ud fra en matematisk model, der kort fortalt går ud på at vurdere det fremtidige afkast, en investor ville kunne få ved at investere i ejendommen og leje boligerne ud og dermed få en fremtidig løbende indtjening.
Dette vurderes bl.a. ud fra afkastet på lignende investeringer i området, hvor ejendommen ligger.
Du kan læse mere om vurdering af andelsbolig og forbedringer.
https://www.mybanker.dk/gode-raad/andelsbolig/vurdering-af-andelsbolig/
Uenighed ved vurderingen af ejendommen
Ejendommens værdi findes ved, at en ekstern valuar foretager en vurdering som om, ejendommen skulle sælges til en investor. Dette sker ud fra en matematisk model.
Men her kan der opstå uenigheder mellem banken og andelsforeningen. For selvom bankerne vurderer ejendommen ud fra samme matematiske model som valuaren, beror den på vurderinger, der ikke nødvendigvis er de samme som valuarens.
Disse vurderinger kan så medføre, at banken vurderer ejendommens værdi lavere end valuaren.
Det kan også medføre, at banken vurderer værdien højere end valuaren, men sælger må stadig ikke sælge boligen til mere end valuarvurderingen.
Derfor siger banken nogle gange nej til at låne
En lavere værdi betyder, at bankens udlån er dækket dårligere, hvis du eller andelsforeningen kommer i økonomisk uføre.
Du skal stadig betale sælger den pris, boligen er udbudt til, men banken låner ud fra deres egen vurdering af boligens pris.
Dermed vil de kræve en større udbetaling, så lånet ikke overstiger deres vurdering af værdien af pantet (boligen).
Lad os kigge på et eksempel:
Lad os sige, at en bolig koster 1 mio. kr., at foreningen består af 10 lige store andelsboliger, og at foreningen samlet set har gæld for 10 mio. kr. Din andel af foreningens gæld er altså 1 mio. kr.
I dette tilfælde kan det være, at banken kun vurderer værdien af andelsboligen til 900.000 kr.
Bankens krav til udbetaling er så 45.000 kr. (de 5 pct. af boligens værdi ifølge banken) og 50.000 kr. til at dække din andel af foreningens gæld. Du kan så låne 805.000 i banken.
Men sælger vil stadig have 1 mio. kr. for boligen, og selvom du har sparet 100.000 kr. op, mangler du derfor 95.000 kr. for at købe boligen.
Kan du ikke betale denne større udbetaling, kan du altså ende med at få nej i banken til at låne til købet af andelsboligen.
Banken skal vurdere din og foreningens økonomi grundigt
Der er dog mange forhold, der tages med, når banken skal vurdere, hvor mange penge du kan låne, og boligens værdi er kun den ene af dem.
Banken laver nemlig en grundig vurdering af både din og andelsboligforeningens økonomi, så de er sikre på, at både du og banken tager de økonomisk bedste beslutninger.
Fx kan det forekomme, at foreningen har vedtaget store anlægsprojekter, som endnu ikke indgår i regnskabet.
Det skal banken normalt indregne i foreningens gæld, hvorfor kravet til udbetalingen vil stige, da du skal have 5 pct. af din andel af den højere gæld til udbetaling.
Tilsvarende vil banken også vurdere foreningens regnskab og fx tage ekstra forbehold, hvis foreningen fx har en meget risikabel gældstype.
Banken skal også vurdere din økonomi for at sikre, at du kan betale både lån og husleje på andelsboligen, og at du ikke har for stor gæld udover det kommende andelsboliglån.
Hvis din indkomst er for lille, eller du har for meget andet gæld, kan det også potentielt betyde et nej i banken.
Hvad kan du gøre, hvis banken siger nej?
Kommer du ud for, at banken vurderer andelsboligens værdi lavere end valuaren, vil det som beskrevet oven for ofte betyde et større krav til udbetaling.
Er du på vej til at købe andelsbolig, er det derfor en rigtig god ide at have sparet flere penge op end minimumskravet ud fra valuarvurderingen.
Om ikke andet så for at betale for de mange andre udgifter, der kan være i forbindelse med flytningen osv.
Har du ikke mulighed for dette, kan du også overveje at spørge flere end bare en enkelt bank. For ligesom banken kan være uenig med valuaren, kan der også være uenigheder mellem bankerne, for der er ikke noget klart facit på en andelsboligs værdi.
I sidste ende kan det også være, at du bliver nødt til at søge efter en billigere andelsbolig, hvor udbetalingskravet – og derfor lånebeløbet – er mindre.[/b]
Hilsen Peter 
:eek:
[b]For første gang nogensinde: Få overblikket over alle andelsforeninger i København og hovedstadens kommuner
Hvis du er på jagt efter en andelsbolig, så er her for første gang en oversigt med alle andelsboligforeninger i hovedstadens kommuner. Den kan give dig overblik over foreninger lige fra Grevens Fejde og Lystens Lakajer til De Vilde Kaniner og Pinke Bananer, som derefter kan kontaktes med henblik på køb af en andelslejlighed.
Der er rift om andelsboliger. Især i hovedstadsområdet, hvor det typisk er en langt billigere vej til tag over hovedet end en ejerbolig.
Samtidig er det en snoet og svær vej frem til de andelsboliger, der er til salg. Modsat ejerboliger findes der nemlig ikke portaler og ejendomsmæglere, der giver adgang og overblik.
Der har hidtil ikke været en liste over byens andelsforeninger. Men nu har Berlingske ved hjælp af firmaet Resights kortlagt alle andelsforeninger i landet, der fremgår af offentligt tilgængelige data.
Her er vejledningen til, hvordan du kan søge efter andelsboligforeningerne.
I første omgang kan du søge på postnumre eller adresser efter andelsboliger i de områder af hovedstaden, du har lyst til at bo i. Efter at foreningerne i det ønskede område er fundet, skal foreningens administrator eller bestyrelse findes via yderligere søgninger på nettet ved hjælp af foreningens adresse eller navn på nettet for at få kontakt til foreningens bestyrelse eller administrator og forespørge på andelsboliger til salg. Og herefter begynder vejen at blive snoet.
Der er nemlig frit slag for andelsboligforeninger til at vedtage, hvordan nye andelshavere får adgang.
»Konklusionen er, at det er meget broget, hvordan man kommer ind. Nogle bruger ventelister, man kan blive skrevet op på, og nogle steder er der både en intern og en ekstern liste, så man kan bytte boligen ud og handle internt først. Andre har helt droppet ventelister, som jo giver noget administration. Så skal andelshaverne måske selv sørge for salg via sociale medier eller selvsalg. Det vil typisk stå på en hjemmeside eller i vedtægterne,« forklarer privatøkonom Brian Friis Helmer fra Arbejdernes Landsbank, der traditionelt har stort fokus på andelsforeninger.
Han påpeger, at det i øjeblikket er sjældent, at andelsboliger kommer til salg hos en ejendomsmægler.
»I begyndelsen af 2010erne var der flere andelsboliger til salg hos mæglere, men der er næsten ikke nogen nu. De sælger nærmest sig selv,« siger han.
Søg efter andelsforeninger herunder og klik på den enkelte forening for at se adressen
Brian Friis Helmer har aldrig tidligere set eller hørt om et samlet overblik over landets andelsforeninger.
»Så det har altid krævet noget benarbejde, dels at opdrive, hvor de ligger, dels at finde ud af, om der noget til salg, og hvordan man kommer ind,« siger han.
Andelsboliger fylder ellers godt på boligmarkedet. Det tætteste, Boligministeriet kommer på en kortlægning, er en opgørelse af, at der findes 203.000 andelsboliger i alt i kongeriget. Godt 111.000 af dem findes i København og på Frederiksberg, og til sammenligning findes der kun 75.500 ejerboliger i de to kommuner.
Herunder ses antallet af alle boligtyper i de kommuner, der har mindst 1.000 andelsboliger.
Her er kommunerne med over 1.000 andelsboliger
Antal andelsboliger
Andelsboliger Ejerboliger Private udlejningsboliger Almene boliger
København 96.512 62.712 100.802 62.478
Frederiksberg 14.793 12.797 21.163 6.307
Aarhus 6.818 60.725 54.654 49.892
Aalborg 4.478 46.972 31.781 31.695
Gentofte 4.141 19.723 7.903 2.299
Odense 3.822 41.053 32.310 27.034
Roskilde 3.266 21.763 6.285 9.278
Hvidovre 2.606 9.562 2.182 10.244
Lyngby-Taarbæk 2.551 12.642 6.254 6.217
Næstved 2.113 22.518 8.584 7.567
Esbjerg 2.092 28.743 11.018 16.224
Gladsaxe 1.972 12.647 5.600 12.560
Silkeborg 1.832 24.515 8.362 8.930
Holbæk 1.822 18.523 5.852 7.569
Slagelse 1.582 19.256 8.870 10.568
Horsens 1.569 22.774 11.999 7.518
Randers 1.496 25.355 12.967 9.954
Vejle 1.422 29.358 12.187 12.124
Kolding 1.395 23.182 10.431 10.363
Sønderborg 1.317 19.770 7.439 10.148
Høje-Taastrup 1.312 11.988 2.516 6.472
Viborg 1.201 26.985 10.23 8.754
Skanderborg 1.151 17.708 4.007 3.744
Helsingør 1.131 15.229 5.269 8.730
Aabenraa 1.131 16.613 5.779 6.154
Svendborg 1.119 16.326 7.097 5.245
Køge 1.094 14.559 3.200 8.195
Glostrup 1.043 3.990 1.334 4.686
Kilde: Boligministeriet
FAKTA
Sådan er andelsforeningerne fundet
Alle data er indsamlet af Resights (Real Estate Insights) på basis af offentligt tilgængelige data.
Data tager udgangspunkt i vurderingsejendomme. Der er andelsboligforeninger, som fremgår flere gange, da de er fordelt på flere vurderingsejendomme, og der kan også forekomme en variation i, hvordan andelsforeninger benævnes.
Med andre ord er søgningen lavet med udgangspunkt i unikke vurderingsejendomme, der er ejet af en andelsboligforening.[/b]
Hilsen Peter (y)
[b]FAQ for andelshavere
Her kan du finde svar på nogle af de spørgsmål, man ofte sidder med som andelshaver. Husk, at du også kan finde en masse viden i vores lov & fakta-sektion og i ABF-håndbogen.
Demokratiet i foreningen
Skal bestyrelsen sende referater ud fra bestyrelsesmøderne?
Min kæreste er andelshaver. Må jeg sidde i bestyrelsen?
Hvornår må jeg stemme til generalforsamlingen?
Må jeg have min ven med til generalforsamlingen?
Forandringer i boligen
Skal jeg spørge bestyrelsen, når jeg vil lave en forandring i boligen?
Må jeg bygge en udestue i tilknytning til min andelsbolig?
Hvem har ansvaret for tidligere andelshavers forandring?
Fremleje
Jeg er flyttet sammen med min kæreste. Må jeg fremleje min bolig?
Må jeg udleje min bolig via Airbnb?
Skal jeg give bestyrelsen besked, hvis jeg ønsker at fremleje min andelsbolig?
Overdragelse
Må jeg bytte bolig?
Hvad må jeg sælge min bolig til?
Hvad er forbedringer?
Er jeg sikret andelsværdien, når jeg sælger?
Konflikter, påbud og eksklusion
Min nabo larmer, hvad gør jeg?
Må foreningen bestemme, om jeg må have hund?
Kan foreningen ekskludere mig?
Gælder hegnsloven i andelsboligforeninger?
Vedligeholdelsesansvar
Jeg har lige købt en andelsbolig og er i tvivl om, hvad jeg skal vedligeholde?
Hvem har ansvaret for en punkteret rude?
Der er problemer med altanen, som tidligere andelshaver har betalt for. Hvem har ansvaret?
Skal jeg løbende vedligeholde andelsboligen?[/b]
Hilsen Peter (y)
FAQ for bestyrelser
Her kan du finde svar på nogle af de spørgsmål, man ofte sidder med i bestyrelsen. Husk, at du også kan finde en masse viden i vores lov & fakta-sektion og i ABF-håndbogen.
Bestyrelsen
Hvad forstår man ved bestyrelsens daglige ledelse?
Må bestyrelsen dispensere fra vedtægterne?
Skal suppleanterne med til bestyrelsesmøderne?
Generalforsamlingen
Hvem skal skrive under på referatet fra generalforsamlingen?
Hvem skal skrive under på regnskabet?
Bestyrelsen har modtaget et mangelfuldt forslag til generalforsamlingen, hvad gør vi?
Kan der stilles forslag under generalforsamlingen?
Hvordan er det med afrunding ved fremmøde og afstemninger?
Overdragelse
Må andelshaverne bytte bolig?
Må andelshaver sælge boligen under andelsværdien?
Der er ejendomsmægler på salget af en andelshavers bolig. Hvad betyder det for bestyrelsens opgaver ved salget?
Vedligeholdelse og energi
Er det et lovkrav, at der skal foreligge en drifts- og vedligeholdelsesplan?
Hvad er formålet med drifts- og vedligeholdelsesplanen?
Hvem skal sørge for energimærkning ved overdragelse af andelsbolig?
Kan foreningen søge om tilskud til energirenovering?
Vedtægter
Hvad er andelsboligforeningens vedtægter?
Kan bestyrelsen ændre vedtægterne?
Er vedtægter og forretningsorden det samme?
Økonomi
Kan bestyrelsen forhøje boligafgiften, hvis foreningens udgifter er steget?
Bestyrelsen har modtaget en erklæring om adkomst – er vi forpligtede til at underskrive?
Hvad er en henlæggelse?[/b]
Hilsen Peter (y)
FAQ: Skal du betale skat, når du
sælger din andelsbolig?
Når du sælger en andelsbolig, kan der være flere regler at holde styr på – både i forhold til skat
og de oplysninger, der skal indberettes i forbindelse med handlen. Det afhænger blandt andet
af, hvordan boligen har været brugt.
Når du sælger en andelsbolig, er det ikke altid sikkert, at fortjenesten er skattefri. Reglerne afhænger først og fremmest af, om boligen har været din egen bolig i din ejertid. Har du selv boet der, vil gevinsten ofte være skattefri – men har boligen fungeret som udlejning eller forældrekøb, kan der være skat af fortjenesten. Samtidig er der en række praktiske forhold ved salget, herunder nøgleoplysningsskemaer og indberetning af salget til myndighederne.
Skal du betale skat, når du sælger din andelsbolig?
Det korte svar er: det afhænger af, om du selv har boet der.
Du er skattefri af fortjenesten, hvis andelsboligen på et tidspunkt i din ejertid har tjent som bolig for dig eller din husstand. Det er ikke et krav, at du bor der på selve salgstidspunktet, men det skal have været din reelle bolig med henblik på varigt ophold. Er der knyttet et grundareal til boligen, er det desuden en betingelse, at arealet er under 1.400 m².
Hvad hvis du har boet hos din kæreste og fremlejet din andelsbolig?
Her bliver det kompliceret. Har du fremlejet din andelsbolig mens du boede et andet sted, vil Skattestyrelsen vurdere, om andelsboligen reelt har været din bolig. Midlertidigt ophold er ikke nok – det afgørende er, om du faktisk har boet der med henblik på varigt ophold. I praksis kigger Skattestyrelsen på, om du har været tilmeldt folkeregisteret på adressen, om der har været forbrug af el og vand, og om du samtidig har haft rådighed over en anden bolig.
Et konkret eksempel: Du køber en andelsbolig, bor der i et år, flytter derefter ind hos din kæreste og fremlejer andelsboligen i tre år, hvorefter du sælger den. Her vil du sandsynligvis blive beskattet af fortjenesten, fordi boligen i salgssituationen reelt har fungeret som udlejningsejendom – og ikke som din primære bolig.
Hvad hvis du aldrig har boet i andelsboligen?
Har andelsboligen aldrig været beboet af dig, er gevinsten ved salget skattepligtig. Fortjenesten beskattes som aktieindkomst – 27% af de første ca. 61.000 kr. og 42% af beløb derover (2025-satser). Det er dit eget ansvar at oplyse gevinsten i din årsopgørelse – det sker ikke automatisk.
Skal du betale skat af fortjenesten hvis det er et forældrekøb?
Mange forældre køber en andelsbolig og udlejer den til deres barn, mens det studerer. Det er altid tilladt, hvis andelsboligforeningens vedtægter tillader fremleje. Men skattemæssigt er der nogle vigtige forskelle fra et almindeligt salg.
Da forældrene aldrig selv har boet i boligen, er fortjenesten ved salget skattepligtig. Det gælder uanset, om boligen sælges til barnet eller til en fremmed. Og her er der en ekstra faldgrube at være opmærksom på: Andelsboligen skal sælges til maksimalprisen. Sælger forældrene til barnet til en lavere pris end maksimalprisen, vil Skattestyrelsen stadig beskatte fortjenesten ud fra maksimalprisen – ikke den faktiske salgspris. Har forældrene eksempelvis købt andelsboligen for 800.000 kr. og maksimalprisen på salgstidspunktet er 1.100.000 kr., vil de blive beskattet af en fortjeneste på 300.000 kr., selvom de har solgt til barnet for 800.000 kr.
Et alternativ, som nogle vælger, er at lade barnet købe andelsboligen fra starten. Barnet bor selv i den, og når det på et tidspunkt sælger, er fortjenesten skattefri – fordi barnet selv har boet der. Det kræver naturligvis, at barnet kan finansiere købet eller lånet.
Kan du fratrække udgifter ved salget?
Ja. Udgifter du afholder i forbindelse med salget – fx til ejendomsmægler, advokat eller annoncer – kan fratrækkes i salgssummen ved opgørelsen af din fortjeneste.
Er du i tvivl om, hvad der gælder i din konkrete situation, anbefaler vi at kontakte en revisor eller Skattestyrelsen direkte.
Se den fulde juridiske vejledning om emnet hos skat.dk
Når du skal sælge: Start med at orientere bestyrelsen eller administrator
Det allerførste skridt, når du vil sælge din andelsbolig, er at orientere andelsboligforeningens bestyrelse eller administrator. I de fleste foreninger er det et krav, fordi bestyrelsen skal godkende køberen, maksimalprisen skal kontrolleres, overdragelsesaftalen skal godkendes, og ventelister eller interne købere kan have fortrinsret.
Samtidig er det ofte bestyrelsen eller administrator, der udarbejder eller fremskaffer de nødvendige dokumenter, herunder nøgleoplysningsskemaer.
Nøgleoplysningsskemaer ved salg af andelsbolig
Når en andelsbolig sælges, skal køberen have udleveret nøgleoplysningsskemaer inden købsaftalen underskrives. Formålet er at give køberen et klart overblik over økonomien i foreningen og de vigtigste oplysninger om andelen.
Der findes typisk to typer:
Nøgleoplysningsskema om andelsboligforeningen Indeholder oplysninger om foreningens gæld, vedligeholdelsesplan, boligafgift, lån og hæftelser samt centrale nøgletal om foreningens økonomi.
Nøgleoplysningsskema om den konkrete andel Indeholder oplysninger om andelens størrelse, maksimalpris, boligafgift, forbedringer og vedligeholdelsesstand.
Indberetning af nøgleoplysninger efter salget: bestyrelsens ansvar
Når handlen er gennemført og godkendt af bestyrelsen, skal andelsboligforeningen indberette oplysninger om salget til andelsboliginfo.dk, som drives af Social- og Boligstyrelsen. Indberetningen sker normalt via administrator eller bestyrelsen og skal ske senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor boligen er solgt.
Der indberettes blandt andet adresse, boligtype, salgspris, dato for bestyrelsens godkendelse samt boligafgift.
Skal salget tinglyses eller registreres i BBR?
Normalt nej. Andelsboliger tinglyses ikke, fordi man køber en andel i en forening og ikke en selvstændig fast ejendom. Der skal heller ikke ske indberetning til BBR eller kommunen, medmindre der samtidig sker ændringer i bygningen eller installationer.
Spørgsmål om inberetning ved salg af andelsbolig[/b]
Hilsen Peter :eek: